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长租公寓“盈利难”?解密V领地青年社区的三大赢利密码

2018-12-21 10:30| 发布者: 蜜景网| 查看: 236| 评论: 0|来自: 迈点网
摘要: 2018年是长租公寓的转折年,随着各类负面事件的爆发,以及政策的缩减、资本寒冬的到来,这个原先被普遍看好的行业急转直下,长租公寓行业发展面临着新的挑战。

  2018年是长租公寓的转折年,随着各类负面事件的爆发,以及政策的缩减、资本寒冬的到来,这个原先被普遍看好的行业急转直下,长租公寓行业发展面临着新的挑战。

  寒冬即将来临,是寒风中瑟瑟停滞不前,还是相互慰藉抱团取暖,亦或凭借独家秘笈杀出一条出路,在寒冬中守望春天。这或许就是当下公寓人内心的挣扎。

  12月18日,由蚂蚁金服,蘑菇租房联合举办的2018年长租公寓CEO峰会,在杭州举办。浙江省房地产协会秘书长丁晓红、克而瑞集团副总裁张兆娟、蘑菇租房联合创始人龙东平、V领地青年社区CEO周君强、支付宝租住生态负责人仕安等嘉宾出席了此次峰会,与现场600多名浙江长租公寓负责人一起,讨论长租公寓的发展趋势,共话“让天下没有难做的公寓”。

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  在这场论坛中,V领地青年社区作为长租公寓行业的佼佼者,开场就给到大家一个定心丸,CEO周君强先生非常肯定并自豪地告诉在场的各位公寓人,V领地的单店项目均已实现赢利!赢利难一直是长租行业的行业特性及待解之题,为什么V领地青年社区可以实现?在此次峰会上,V领地以行业扫地僧的身份,首次向行业解密其实现赢利的密码。

  “重运营、长收益 ”的民生行业和传统服务型行业,这是周君强给长租公寓的定性,也是V领地青年社区对于长租公寓的根本认识。只有练好运营管理的基本功,脚踏实地、精耕细作,开发好产品、服务好客户、不被规模所累、实现有质量、有赢利的规模增长,才能找到盈利密码。

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  密码之一:降成本(销售成本、人力成本、维修成本)

  V领地青年社区以经营大体量单店为特色,1000间以上的单店就有10家,通过多社区联动、大社区代小社区、客源集中管理、共享分流,覆盖和吸引各层次客源入住。以静安大宁片区为例,V领地在运营有6个社区,1个1700间+2个500间+3个150-300间,价格覆盖2000-4500元,不同社区相互导流,渠道、来电、来访等销售环节做到精准投放,以匹配各类客户的需求,减少来电来访客户的流失,降低销售的渠道及人力成本。

  另外,全智能自助技术的大力推广使用(自助看房、自助入住、自助退租、自助续租等),以及智能硬件的改造(智能水电、智能门锁、智能道闸、智能监控等),减少了门店运营人员数量。同时,多社区平台共享,外包资源组合联动,维修工单智能派送,有效地降低了维修成本。

  当前V领地的运营人房比达到1:130,获客成本同比下降20%,单房运营(含获客成本)优化到260元/月,远低于同行业400-600元的平均水平,做到了规模化品牌公寓的成本最优。

  密码之二:增收入(需求预测、销控管理)

  以绣花活的技艺来稳定出租率、增加租赁收入,V领地构建租赁需求的周期性研究方案。根据季节因素,来推导租赁市场的淡旺季需求,同时参照当期与同期的历史在住和预订数据比对分析,提前判断市场流量的好坏,对销售策略及价格进行调整。通过长租+短租+日租的长短租模式,开展租期管理,引导租客在不同时间段,签约不同租期长度的合同,年底淡季的房量做短租,更多房量可在旺季释放销售,从而提升全年的平均入住率以及单房利润。

  2018年V领地的单房利润比去年同比提高10%以上,单平米EBITDA平均达到1.8元/天,所有的成熟期门店均实现赢利、全年出租率达到93%。

  密码之三:控风险(SAAS系统、智能飞单管控、消防治安防护)

  V领地的长租公寓SAAS系统,涵盖了合同周期管理、应收未收账款管理、违约金管理、BI智能报表;智能飞单管控是依托智能硬件设备(智能监控、智能门锁、智能水电)采集的数据,与租期管理进行交叉数据比对,快速及时识别飞单风险。消防治安安全第一位是V领地的社区管理要求,通过日常防护制度化、应对流程标准化、设备系统智能化将消防安全落到制度、管到日常、细到标准,只有保障长租公寓的消防安全底线不动摇,才能实现盈利的持续健康。

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  V领地以大社区为原型,大社区带小社区的“泛社区”模型为核心,开源节流、踏实运营,历经四年发展,市场占有率(房量)处于全国第一梯队、上海区域第一,单店全部实现盈利。位于上海的多家千人社区门店一直以来深受同行的广泛关注及学习考察,V领地接下来将会陆续披露部分门店的经营数据,欢迎同行学习交流,以期盼行业回归本源,踏实做好运营管理,服务好租户,坚定行业的赢利信心。


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